Türkiye'de günlük kiralama yasası: 2026 yılında 100 günlük kural

Öncelikle en önemli noktadan başlayalım: burada söz konusu olan yasa bir tasarı veya hâlâ “değerlendirme aşamasında” olan bir girişim değildir. “Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına Dair” 7464 sayılı Kanun 25 Ekim 2023 tarihinde kabul edilmiş ve 1 Ocak 2024 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Aşağıda yer alan tüm hükümler hâlihazırda yürürlükte olan mevzuattır; geleceğe yönelik bir tahmin değildir.

Bu yasa durup dururken ortaya çıkmadı: Türkiye'deki otelcilik sektörü uzun süredir Airbnb ve benzeri platformlar üzerinden kısa süreli kiralamaların kontrolsüz şekilde artmasından şikâyet ediyordu. Belediyeler ise aynı binalarda yaşayan daimi sakinler ile turist yoğunluğu arasında yaşanan sorunlarla karşı karşıyaydı. Yasa, bu alana düzen getirme girişimi olarak ortaya çıktı.

Yasaya Göre Kısa Süreli Kiralama Nedir?

7464 sayılı Kanun'un 2. maddesine göre “turizm amaçlı kiralama”, konutların tek bir kiralama dönemi için 100 güne kadar kiraya verilmesi anlamına gelir. Kiralama süresi 100 günü aşarsa bu durum artık kanunun kapsamına girmez ve uzun süreli konut kiralamalarına ilişkin genel kurallara tabi olur.

Basitçe söylemek gerekirse: turistlere bir hafta, iki hafta, bir ay veya hatta üç ay süreyle kiralama yapmak, kanun kapsamında kısa süreli kiralama olarak kabul edilir. Altı ay veya bir yıl süreyle kiralama ise farklı kurallara tabi başka bir durumdur.

Ruhsat: Kimlerin Alması Gerekir ve Neden?

Bir konutu 100 güne kadar yasal olarak kiraya verebilmek için mülk sahibinin Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından verilen özel bir izin — turizm amaçlı kiralama ruhsatı — alması gerekir. Başvuru e-Devlet portalı üzerinden yapılır ve ruhsat genel olarak mülk sahibine değil, belirli bir daireye bağlıdır.

Sıklıkla gözden kaçırılan önemli bir başka şart daha vardır: daire bir apartman veya site içerisinde bulunuyorsa, ruhsat alınabilmesi için kat maliklerinin toplantısında ilgili dairenin turizm amaçlı kullanılmasına izin veren oybirliğiyle alınmış bir karar gereklidir. Oybirliği, tek bir komşunun dahi karşı oy kullanmasının söz konusu taşınmaz için izin alınmasını engelleyebileceği anlamına gelir. Bu, yasanın en çok göz ardı edilen ayrıntılarından biridir: kısa süreli kiralama amacıyla bir daire satın alırken, ilgili binada turizm amaçlı kiralamaya nasıl yaklaşıldığının önceden öğrenilmesi gerekir.

Yasanın ilk döneminde basitleştirilmiş prosedür kapsamında verilen geçici izinlerin geçerliliği 31 Aralık 2024 tarihinde sona ermiştir. Günümüzde yalnızca ana ve kalıcı ruhsatlandırma prosedürü geçerlidir.

İhlaller İçin Cezalar

Yasa kapsamındaki yaptırımlar sembolik değildir: ilk ihlal — ruhsatsız kiralama — her bir taşınmaz için 100.000 Türk lirası para cezası ile sonuçlanır. İhlal 15 gün içerisinde giderilmez ve faaliyet devam ederse ceza 500.000 Türk lirasına yükselir. Tekrarlanan ihlallerde ceza 1.000.000 Türk lirasına kadar çıkabilir. Ayrıca, taşınmazın girişinde ruhsatın bulunduğunu gösteren bilgilendirme levhasının bulunmaması durumunda 100.000 Türk lirası ayrı bir ceza uygulanır; ihlal 15 gün içinde giderilmezse bu ceza 500.000 liraya yükselir.

Tutarlar Türk lirası üzerinden belirtilmiştir ve rastgele şekilde endekslenmemiştir. Yatırım planlaması yapılırken güncel tutarların bir avukat veya lisanslı işletmeci tarafından doğrulanması tavsiye edilir; zira Türkiye'deki idari para cezaları ikincil mevzuat kapsamında dönemsel olarak güncellenebilmektedir.

Bu Uygulamada Mülk Sahibi İçin Ne Anlama Geliyor?

“Bir daire satın alırım ve hiçbir ek işlem yapmadan Airbnb üzerinden kiraya veririm” modeli 2024 yılından bu yana yasal olarak geçerli değildir. Bu, kısa süreli kiralamanın artık kârlı olmadığı anlamına gelmez — kısa süreli kiralama hâlâ tatil bölgelerinde en yüksek gelir potansiyeline sahip kiralama modellerinden biridir. Ancak artık yalnızca internete ilan vermekten ibaret olmayan, gerekli izin ve kayıtların alınmasını gerektiren düzenlenmiş bir faaliyettir.

Bu nedenle ruhsatlandırma ve misafir kayıtları, mülk sahiplerinin profesyonel yönetim şirketlerine devrettiği temel görevler arasında yer almaktadır: izin almak, geçerliliğini takip etmek ve her misafiri Kimlik Bildirim sistemi üzerinden kaydetmek, bu işlemleri düzenli olarak yapmayan ve deneyimi olmayan bir kişi için hata yapmanın kolay olduğu rutin süreçlerdir.

Qoople Bu Süreci Nasıl Yönetiyor?

Qoople olarak ruhsat işlemlerini ve misafir kayıtlarını standart gayrimenkul yönetimi paketimizin bir parçası olarak yürütüyoruz. Mülk sahibinin e-Devlet prosedürüyle kendisinin ilgilenmesine veya binadaki diğer kat maliklerinden imza toplamasına gerek kalmıyor. Ekibimiz, yatırım amacıyla bir taşınmaz seçilirken, ilgili sitede kısa süreli turistik kiralamaya izin verilip verilmediğini önceden kontrol ediyor — böylece daire satın alındıktan sonra binanın kısa süreli kiralamaya izin vermediği ortaya çıkmıyor.

SSS

Türkiye'de kısa süreli kiralama yasası ne zaman yürürlüğe girdi?

7464 sayılı Kanun 25 Ekim 2023 tarihinde kabul edilmiş ve 1 Ocak 2024 tarihinde yürürlüğe girmiştir.

Yasaya göre Türkiye'de kısa süreli kiralama nedir?

7464 sayılı Kanun'un 2. maddesine göre, konutun tek bir kiralama dönemi için 100 güne kadar kiraya verilmesidir.

Turistlere daire kiralamak için bina sakinlerinin onayı gerekiyor mu?

Evet. Daire bir apartman veya site içerisinde bulunuyorsa, ilgili dairenin turizm amaçlı kiralanmasına izin veren kat malikleri toplantısı kararının oybirliğiyle alınması gerekir.

Türkiye'de ruhsatsız daire kiralamanın cezası nedir?

İlk ihlalde 100.000 Türk lirası para cezası uygulanır. İhlal 15 gün içinde giderilmezse ceza 500.000 liraya yükselir. Tekrarlanan ihlallerde ceza 1.000.000 liraya kadar çıkabilir.

Kısa süreli kiralamaya ilişkin geçici izinler hâlâ geçerli mi?

Hayır. Geçici ruhsatlandırma prosedürünün geçerliliği 31 Aralık 2024 tarihinde sona ermiştir. Günümüzde yalnızca Kültür ve Turizm Bakanlığı üzerinden yürütülen ana prosedür geçerlidir.